"¿Cuánto cuesta un ADU?" es lo primero que nos pregunta casi todo propietario. La respuesta honesta es un rango, y depende de tres cosas: el tipo de ADU que construya, las condiciones de su terreno y los acabados que elija. Estos son los rangos que vemos en proyectos reales en Los Ángeles.
Precios de ADUs en Los Ángeles
| Tipo de ADU | Tamaño típico | Rango de precio |
|---|---|---|
| Conversión de garaje en ADU | 380–800 pies cuadrados | $110K–$220K |
| ADU Junior (JADU), dentro de la casa existente | Hasta 500 pies cuadrados | Se cotiza según su proyecto |
| ADU independiente de 1 recámara | 600–800 pies cuadrados | $230K–$390K |
| ADU independiente de 2 recámaras o de dos pisos | 900–1,200 pies cuadrados | $390K–$600K+ |
La conversión de garaje es la opción más económica porque las paredes, el techo y el piso de concreto ya existen. Un ADU independiente es una construcción nueva, así que cuesta más, pero ofrece más privacidad y la renta más alta a largo plazo.
Lo que no incluye el precio de construcción
- Planos de arquitectura e ingeniería: normalmente entre $6,500 y $15,000.
- Tarifas de permisos de la ciudad: varían según la ciudad y se cobran al costo, y le entregamos los recibos de la ciudad.
Nosotros nos encargamos del trámite de permisos, la revisión de planos (plan check), el cumplimiento de Title 24 (el código de energía de California) y la ingeniería estructural.
Las tres cosas que más mueven el precio
- El estado del piso de concreto. En las conversiones, el piso de un garaje viejo a veces necesita nivelarse o elevarse.
- La distancia al drenaje. Mientras más lejos esté el ADU de la línea de drenaje, más zanja hay que hacer. Algunas líneas viejas de 4 pulgadas necesitan una conexión nueva.
- El panel eléctrico. Muchas casas en Los Ángeles todavía tienen un panel de 100 amperios. Agregar un ADU muchas veces requiere subirlo a 200 amperios.
Otros factores: los ADUs de dos pisos necesitan escalera, muros de corte y más ingeniería. Los terrenos en ladera pueden requerir pilotes (caissons) o cimientos escalonados. Un medidor de luz separado es opcional y se cotiza aparte.
¿Cuánto tiempo toma construir un ADU?
- Diseño y permisos: 3–5 meses
- Construcción: 4–7 meses
- Total, desde el inicio hasta la entrega de llaves: aproximadamente 8–12 meses (las conversiones de garaje quedan en el rango más corto)
¿La renta puede pagar el ADU?
Muchas veces, sí. En la mayoría de los vecindarios de Los Ángeles, un ADU de 1 recámara se renta por aproximadamente $2,000 a $3,200 al mes.
Como ejemplo, un ADU tipo estudio independiente de 500 pies cuadrados con acabados de gama media se estima entre $230,000 y $280,000. Financiado a 20 años con una tasa de aproximadamente 8.5%, el pago sería de unos $2,225 al mes, comparado con una renta típica en Los Ángeles de unos $2,550. Este pago no incluye impuestos, seguro, mantenimiento ni meses sin inquilino. Sus números dependerán de su vecindario y su financiamiento; nosotros los calculamos para su propiedad.
La renta a largo plazo de un ADU con permisos generalmente está permitida en Los Ángeles; confirmamos las reglas para su dirección. Las reglas para rentas de corto plazo (tipo Airbnb) son más estrictas.
Preguntas frecuentes
¿Un ADU sube mis impuestos de propiedad?
Solo sobre el valor nuevo que se agrega. Su base actual bajo la Proposición 13 se mantiene igual.
¿Necesito agregar estacionamiento?
En la mayoría de los casos en Los Ángeles, no. La ley estatal generalmente elimina el requisito de estacionamiento de reemplazo para conversiones de garaje y para propiedades a menos de media milla del transporte público. Confirmamos las reglas para su dirección.
¿Qué tan grande puede ser mi ADU?
La ley estatal garantiza al menos 800 pies cuadrados. Los Ángeles generalmente permite ADUs independientes de hasta 1,200 pies cuadrados, según la cobertura del terreno y las distancias a los linderos (setbacks).
Obtenga un precio para su propiedad
Cada terreno es diferente, así que el número real sale de una visita a su propiedad. Llame a WOW Construction Group al (888) 486-2182 o pida un estimado gratis. Hablamos español. Construimos en Los Ángeles desde 2014. CSLB #1074656.
